Veel vragen gaan over hoe het met de woning moet na een scheiding of na gewoon met elkaar te hebben samengeleefd uit elkaar gaan. De uitgang naar vrijheid loopt via de voordeur van het door U samen aangekochte huis en de aan het huis gekoppelde hypotecaire lening kan een drempel opleveren.

Vanuit deze uitgangspunten speelt de verdeling van de eigendom en de verdeling van de schuld en kunnen zich een aantal scenario's voordoen.

Voor alle scenario's geldt het wettelijk uitgangspunt dat altijd verdeling kan worden gevraagd en indien nodig kan worden gevorderd bij de rechter. Simpelweg zeggen ik wil niet verdelen is dus niet zinvol. De wet biedt wel de mogelijkheid om te vragen de verdeling een aantal jaren uit te stellen. Daar moeten dan wel goede redenen voor zijn. De zorg voor de kinderen kan daarbij een argument zijn.

Er is overwaarde

De meest comfortabele positie is natuurlijk dat het huis overwaarde heeft of op zijn minst evenveel waard is als de schuld en de ene partner genoeg inkomen of vermogen heeft om de ander uit te kopen. U moet in zo'n geval naar de notaris om het aandeel van de een in het huis op naam van de ander te zetten.

Voor de hypotheek moet met de bank worden overlegd. U heeft samen getekend voor de schuld en U vraagt aan de bank om een van de partners te ontslaan uit de aansprakelijkheid. Het is hierbij opletten geblazen omdat ontslaan uit de hoofdelijkheid iets anders is als het afsluiten van een nieuwe hypotheek en er adviseurs zijn die toch die vertaalslag maken. In dat geval wordt de oude hypotheek ingeruild voor de ander. Dat kan een kostbare aangelegenheid zijn omdat U in zo'n geval boeterente betaalt. Vraag dus om een ontslag uit de hoofdelijkheid en niet zomaar een nieuwe hypotheek. Soms is het niet anders mogelijk omdat de huidige fnancier niet meewerkt en een ander wel bereid is genoegen te nemen met een inkomen. Blijf bij de les en kritisch. In veel situaties speelde het inkomen van een van de partijen al geen rol bij het aangaan van de schuld dus waarom dan opeens wel moeilijk doen bij het omzetten.

Voor de polis geldt dat deze ook moet worden overgezet. Daarvoor moet de waarde worden opgevraagd. U kunt daarbij uitgaan van de afkoopwaarde of de actuele waarde zonder afkoop. Indien de polis gewoon blijft doorlopen is dat laatste voor de hand liggend. Afkoop is duur. Ook de levensverzekering moet worden omgezet.

Intern moeten er afspraken worden gemaakt over de waardering van de woning. Het meest eenvoudig is de woning te laten taxerendoor een terzake doende deskundige en het verschil tussen de waarde en de hypotheek te nemen als overwaarde. Ieder heeft recht op de helft van de overwaarde en als de een de ander uitkoopt zal hij of zij de helft van de overwaarde moeten betalen aan de ander.

Een alternatief is dat de woning wordt verkocht aan een derde en daarmee de hypotheek wordt afgelost. Na afwikkeling van de van de koop kan de overwaarde worden verdeeld en de polis worden afgekocht. Zoals gesteld kan de ander dit niet tegenhouden. U kunt dit zonodig aan de rechter vragen. Een dergelijke vordering kan in allerhande varianten worden voorgelegd. Het uitgangspunt in de wet is desnoods een openbare verkoop.

Er zal een schuld resteren

Dit is op dit moment een veel voorkomende situatie. Ook scharen wij hieronder de situatie dat de een de ander niet kan uitkopen maar partijen het toch belangrijk vinden dat de woning wordt aangehouden, bijvoorbeeld voor de opgroeiende kinderen. Ook in dit geval kan een partij aandringen op verdeling en zal er een te verdelen schuld resteren. U kunt zich afvragen wat U met een dergelijke aanpak koopt. Vrijheid? In veel gevallen niet.

Met en verliesgevende verkoop blijft U beiden zitten met een schuld. U blijft hiervoor hoofdelijk aansprakelijk of U zet die ieder om in een andere lening. Dit is dan vaak geen hypotecaire lening maar een andere lening met een doorgaans een veel hogere rente. Een alternatief is dat mensen de schuldsanering inschuiven en na drie jaar ploeteren met een schone lei verder gaan. Dast is vervelend voor de partner die dat niet doet omdat hij of zij volledig aansprakelijk blijft en hij of zij geen verhaal heeft op de ander omdat die nu net een schone lei heeft. Het kopen van een nieuw huis kan in beide situaties worden belemmerd en de lasten worden hoger. Daarnaast is het resultaat veelal dat een of beide partijen moet gaan huren met hogere woonlasten of veel minder comfort en nog eens een persoonlijke lening die blijft drukken op het budget. Zeker met kinderen is dat een vervelende achteruitgang.

U kunt in zo'n situatie er ook voor kiezen de woning en de schuld niet te verdelen en intern daarover afspraken te maken. NIemand verplicht U na de echtscheiding al te verdelen. het is een uitgangspunt maar geen verplichting. Twee punten spelen daarbij een rol. Op de eerste plaats natuurlijk waarom zou ik meebetalen aan iets waar ik geen genot van heb en op de tweede plaats hoe moet dat met de uiteindelijke verdeling.

Bij dat eerste speelt dat een van de partijen het volledige genot heeft van de woning en de ander niet. In de rechtspraak wordt dan veelal aangenomen dat de een aan de ander een vergoeding voor het gemist genot moet betalen. Het bepalen van de hoogte daarvan is daarbij doorgaans natte vingerwerk. Een eenvoudige aanpak is om de waarde van de woning te nemen enerzijds en de hypotheek met de daaraan verbonden rente anderzijds. Het genot kan dan gelijk worden gesteld met de waarde van het huis en per maand worden gelijk gesteld met de hypotheekrente die voor die waarde moet worden betaald. De partij die in het huis blijft wonen moet in ieder geval dat bedrag aan rente voor zijn of haar rekening nemen. Voor de overige woonlasten die samen hangen met het wonen geldt als vanzelfsprekend dat die door de achterblijvende partner worden betaald. Hij voert ook het dagelijks beheer en draat de zorg en de kosten voor de herstellingen.

Vervolgens wordt gekeken naar de hypotheek. Hoe hoog is die en wat voor rente wordt voor de schuld betaald. Over het verschil tussen de waarde van het huis en de schuld moeten dan afspraken worden gemaakt over een eventuele vergoeding. Dat is ook rechtvaardig. Een huis kan een overwaarde hebben en het niet verdelen heeft als gevolg dat de vertrekkende partij rendement misloopt doordat zijn of haar aandeel in de overwaarde blijft vast ziten in de stenen. Nu is het zo dat die stenen ook een bepaald rendement geven hetgeen de laatste jaren ook het geval is geweest.

In deze situatie kan worden afgesproken dat de overwaarde wordt vastgezet tegen de waarde op het moment van de scheiding en er over het aandeel van de vertrekkende partner een vergoeding wordt betaald tegen een bepaald rentepercentage door de achterblijvende partner. Per saldo leent de achterblijvende partner dan het aandeel van de andere partij in de woning en betaalt daar rente over. Voor de vertrekkende partij levert dit een vast rendement op en de achterblijvende partij hoeft bij de uiteindelijke verkoop alleen nog de nomainale waarde te betalen.

Ook is het mogeijk om af te spreken en dat is bij een gemeenschap regel, dat de overwaarde wordt bepaald op het moment van de daadwerkelijke verdeling. Voor de betaade rente geldt dan dat die weg valt tegen het volledige genot. Voor de overwaarde hoeft dan geen rente betald te worden omdat de vertrekkende partner uiteindelijk deelt in de overwaarde op het moment van de verdeling. In die situatie blijft de gemeenschap dus hecht intact en blijft het financiele lot van de vertrekkende partner verbonden aan de woning.

Een voorbeeld:

waarde huis € 200.000
Hypotheek € 150.000
Overwaarde € 50.000
Ieder recht op € 25.000

Hypotheekrente staat op 6%. De achterblijvende partner betaalt dan 6% over € 200.000. De vertrekkende partner laat € 25.000 in het huis zitten. Daar kan een rentevergoeding over worden afgesproken. De andere € 25.000 is al van de achterblijvende partner.Dit uitgangspunt kan verfijnd worden. Mogelijk dat die rente net te veel pijn doet. U spreekt dan een vast bedrag aan rente af en brengt dat uiteindelijke in mindering op de

Bij een onderwaarde speelt dat de woning en daarmee het genot minder waard is dan de schuld. De achter blijvende partner betaalt in dat geval rente over een schuld die slechts voor een deel correspondeert met de waarde en het genot van de woning. In dat geval kunt U kiezen voor de verdeelsleutel dat de achterblijvende partnerde de hypotheekrente betaalt over de waarde van het huis en de helft van de daarboven liggende schuld. De andere partner betaalt de andere helft van de rente over het meerdere van de schuld. Deze rente is voor de vertrekkende partner de eerste twee jaar na het daadwerkelijk vertrek nog aftrekbaar in de inkomstenbelasting.

Over eventueel groot onderhoud aan de woning zullen afzonderlijke afspraken en indien aan de orde gemaakt moeten worden. Het handelt hierbij om kosten die worden gemaakt om het huis in stand te houden en niet om dagelijkse herstellingen. Laatstgenoemde post komt voor de gebruiker.

Tot slot moeten er in dit kader fspraken worden gemaakt over het moment van verdelen. er kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat het huis verkocht gaat worden indien de kinderen een bepaalde leeftijd hebben of op het moment dat het inkomen hoog genoeg is of indien er een nieuwellen.e partner intrekt. de wet hanteet in ieder geval als mogelijkheid dat deelgenoten de verdeling voor een of meerdere keren met vijf jaar uitstellen